Generationenquartier am Kump

Zukunftsmodell für leerstehende Immobilien im Herzen der Kleinstadt Steinheim

Der Umgang mit leerstehenden Geschäfts- und Wohnhäusern in Zentren ist eine große Herausforderung für zahlreiche Kommunen. Die Stadt Steinheim mit rund 13.000 Einwohnerinnen und Einwohnern hat eine zukunftsfähige Lösung darin erkannt, entsprechende Immobilien für zeitgemäßes Wohnen und soziale Infrastruktur umzunutzen. Die Gebäude liegen im Herzen Steinheims, direkt am Marktplatz und am Stadtbrunnen Kump.

In den Erdgeschossen entstehen Angebote für mehrere Generationen. Dazu zählen eine Tagespflege und ein Kindergarten mit einem öffentlichen Gemeinschaftsraum und einem Generationengarten. Auf diese Weise gewinnt das Stadtzentrum soziale Funktionen, Publikumsverkehr und Leben im öffentlichen Raum. Zugleich erhöht sich die Besucherfrequenz mit potenziellen Effekten für Handel und Dienstleistung. In den Obergeschossen entstehen insgesamt 19 Wohnungen zwischen 48 und 112 Quadratmetern, die sich überwiegend für kleinere Haushalte eignen und zur Miete angeboten werden. Im rückwärtigen Bereich werden begrünte Außenanlagen geschaffen.

Da sich niemand fand, der bereit war, die Immobilien am Marktplatz und am historischen Brunnen Kump zu erwerben und zu modernisieren, ging die Stadt Steinheim modellhaft neue Wege: In Zusammenarbeit mit einem Kreditinstitut und einer Rechtsberatung gelang es, eine durch Steinheimer Bürgerinnen und Bürger getragene Investorengesellschaft zu gründen. Die Stadtverwaltung bereitete das Modellprojekt umfassend vor. Dabei verknüpfte sie den Einsatz von besonderem Städtebaurecht und von Fördermitteln – mit Vorteilen für die Stadtverwaltung und die Investorengesellschaft. Zunächst beschloss sie für den Stadtkern ein städtebauliches Entwicklungskonzept und definierte im Zuge dessen ein umfassendes Maßnahmenpaket. Auf dieser Grundlage warb sie Städtebaufördermittel ein.

Die Ausweisung eines Sanierungsgebiets erlaubte der Stadt, vom Vorkaufsrecht für die vier Immobilien Gebrauch zu machen und so erhöhte steuerliche Absetzungsmöglichkeiten für die private Investition in den Gebäudebestand zu schaffen. Ein kleiner architektonischer Wettbewerb in Form einer Mehrfachbeauftragung führte zur besten baulichen Lösung. Ein städtebaulicher Vertrag zwischen Stadt und privater Projektgesellschaft mit 18 Gesellschaftern ermöglichte es, das Vorhaben zu verwirklichen. Die Stadt Steinheim hat die mit Städtebaufördermitteln entkernte Immobilie an die Projektgesellschaft übergeben. Diese saniert und betreibt die Gebäude. Langfristige Mietverträge mit den Trägern von Tagespflege und Kindergarten sorgen für die ökonomische Robustheit des Projekts.

Als durchaus komplex und in der Abwicklung aufwändig erwies sich, das Finanzierungskonzept aus Mieteinnahmen, Fördermitteln für die energetische Sanierung und erhöhter steuerlicher Begünstigung zu erarbeiten. Ebenfalls am Kump ist perspektivisch in weiteren Leerständen ein gastronomischer Inklusionsbetrieb mit betreutem Wohnen und einer Erweiterung der Kindertagesstätte vorgesehen. Mit diesen Nutzungen wird der Stadtkern weiter an Lebendigkeit gewinnen.